016年11月28日 22:35

《意见》意味着相关制度将在《物权法》基础上更进一步，即要在法律上明确土地使用权续期的具体操作

【财新网】（记者侯雯）党中央、国务院11月27日发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（下称《意见》）。其中明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

《意见》意味着相关制度将在《物权法》基础上更进一步，即要在法律上明确土地使用权续期的具体操作。

今年4月，温州20年产权房屋土地使用权到期。房屋拥有者需续缴土地出让金才能办理土地证。仅温州市鹿城区就有600多套房屋受此影响。根据温州市国土部门的缴费政策，有户主需要续缴几十万元的土地出让金，价格约为房价的三分之一。（详见“土地到期 温州政府要求续费补证”

深圳出现类似情况。1981年12月，《深圳经济特区土地管理暂行规定》颁布实施，允许给在特区投资的外商划拨土地，并规定了土地最长使用年限：工业用地30年、商业用地20年、商品住宅用地50年。

2001年后，这些用地陆续到期。2002-2004年，深圳尝试以100%的市场地价补缴作为续期条件，但没有得到业主响应，原因也是“价格太高”。2004年，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布实施，20年使用期的补缴地价下降为基准地价的35%。由于补交额可承受，而拖欠地价无法转让，在实现资产收益的诉求下，业主均补缴并获得续期。

《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。

截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法滞后使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。

深圳市房地产研究中心分析师李宇嘉指出，深圳和温州目前处理的仅仅是国家统一出让期以前的小批量案例，即20年产权的住宅，海量的70年使用权到期大概在2065年后。

李宇嘉认为，土地续期地方自主探索和低价是两个原则。各地人口结构、公共服务基础、财税实力差别很大，而公共服务供给多为地方职责，国家没有办法、也没有必要出统一的细则。在“顶层设计”下，各地探索续期模式是大趋势。

他表示，之所以“温州案例”备受关注，不在于“自动续期”要不要缴费，而在于续期价格太高，超出百姓承受的范围，对房地产市场的格局会产生重大影响。

第十二届全国人大代表、社科院法学所研究员孙宪忠则认为，土地使用权期限届满时，民众的使用权应该“无条件自动顺延”。

他指出，从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费。国家土地所有权不是按照传统民法规定的方式取得的，而是“建立”起来的。建立国家土地所有权是为了实现社会主义的“均享地利”，初衷是让一般民众直接、普遍的享有土地利益，而不是让政府从民众身上取得土地出让金收入。

孙宪忠还表示，从土地价格的角度看，也不应该一再收取土地出让金。中国城市房地产价格已经超过了世界上大多数国家的事实。在其他国家民众依据这样的价格可以取得的房地产，既包括土地所有权当然也包括房屋所有权，这些权利在中国当然都应是无期限限制的。

责任编辑：贺信  版面编辑：王丽琨